VERIFICA DELLA LEGITTIMITA’ URBANISTICA DI UN IMMOBILE IN CASO DI COMPRAVENDITA – arch Luisa Di Bartolomei – Officine Lac

VERIFICA DELLA LEGITTIMITA’ URBANISTICA DI UN IMMOBILE IN CASO DI COMPRAVENDITA

arch. Luisa Di Bartolomei – Officine Lac

Al momento dell’acquisto di un immobile è bene fare alcune verifiche di carattere edilizio urbanistico dello stato dei luoghi, la rispondenza della situazione reale alla sola piantina catastale, purtroppo non salva dalla possibilità che si stia acquistando un immobile con qualche incongruità e quindi a tutti gli effetti “abusivo”.
Va quindi chiesto al venditore di produrre tutta la documentazione inerente la vita dell’immobile a partire dalla licenza o concessione edilizia con il quale è stato realizzato. Contrariamente a quanto si pensa comunemente, il notaio non è tenuto ad effettuare tali verifiche, ma solo a recepire la dichiarazione fatta dal venditore sotto sua responsabilità penale, della regolarità urbanistica dell’immobile (Cass. pen., 26 marzo 2012, n. 11628). Nessun obbligo di verificare la corrispondenza di tali dichiarazioni [ del venditore] al vero incombe sul notaio rogante, tenuto infatti solo a recepire le dichiarazioni del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione. (Cass. Pen. 19.03-4.7.2013 n. 28703;
negli stessi termini Cass. Pen. 19.09.2008 n. 35999). Di uguale indirizzo anche la giurisprudenza civile che, sullo specifico tema dell’abitabilità, statuisce che il dovere di consiglio che incombe sul professionista Notaio non si estende sino all’esame di questioni tecniche, differenti dalle questioni di natura giuridica, che richiederebbero delle competenze ingegneristiche in capo al notaio stipulante, tali da consentirgli di valutare autonomamente se l’immobile compravenduto sia o meno effettivamente abitabile (cfr. in espressi termini Cass. civ. Sez. III, 13.06.2017, n. 14618).

Per stabilire la regolarità di un edificio bisogna far riferimento alle varie normative di settore e alle loro modifiche ed integrazioni.

Anteriormente al 1939 tutti gli edifici sono considerati legittimi ad eccezione di quelli realizzati nelle città che si erano provviste di un Regolamento Generale Edilizio, ad esempio Roma (delibera n°5261/1934 del 18/8/1934), nei quali casi si deve rinvenire l’Autorizzazione Edilizia rilasciata dal Sindaco. Altre grandi città con RE vigente negli anni ’30 sono:
Genova, delibera n°2065/1929 del 30/08/1929; Firenze, delibera del Podestà del 29/12/1931; Napoli, delibere n°2372 del 15/09/1935 e n° 2584 del 10/10/1935; Venezia, determinazione n°50859 del 12/11/1929 e n° 29512 del 10/07/1930;
etc.

Nel 1939 viene emanata la riforma del catasto urbano all’interno della quale “E’ disposta in tutto il Regno l’esecuzione a cura dello Stato dell’accertamento generale dei fabbricati e delle altre costruzioni stabili non censite al Catasto rustico,
allo scopo di: 1) accertare la proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita; 2) costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si denomina nuovo Catasto edilizio urbano (NCEU)” (art. 1, Regio decreto legge n. 652 del 13/04/1939).
La legge 1150/42 del 17/08/1942 “prima legge urbanistica”, introduce l’obbligo alla presentazione di un progetto ed al rilascio di un titolo autorizzativo, per la realizzazione di edifici all’interno del perimetro urbano del comune.
Per la verifica della legittimità delle preesistenze degli edifici realizzati in data anteriore alla emanazione della suddetta legge, si può far riferimento alle planimetrie di impianto del catasto datate dal 1939 al 1942.
A partire dal 1942 l’unico modo per appurare la legittimità edilizia-urbanistica è la presenza di un elaborato grafico ed un titolo autorizzativo, con le dovute variazioni di legge di sotto riportate:

17/08/1942 – 01/09/1967 – Legge 1150/42 – Licenza Edilizia (L.E.) – Gratuito – per tutti gli edifici ricadenti nel perimetro urbano
02/09/1967 – 27/01/1977 – Legge 765/1967 (L. Ponte) – Licenza Edilizia (L.E.) – Gratuito – L’obbligo è esteso a tutto il territorio comunale
28/01/1977 – 05/06/2001 – Legge 10/1977 (L. Bucalossi) – Concessione edilizia (C.E.) – Onerosa
06/06/2001 – fino ad oggi – D.P.R. 380/01 Testo Unico Edilizia – Permesso di Costruire (PdC) – Oneroso

In assenza di uno dei suddetti titoli il fabbricato è da ritenersi abusivo.

Al fine della verifica non basta citare il numero di licenza o concessione edilizia, questa deve essere accompagnata dall’elaborato grafico di progetto, depositato presso gli archivi del comune, da cui si evinca la conformità dello stato dei luoghi al progetto originale ed alle eventuali modifiche successive.

La legittimità dell’edificio in caso di modifiche apportate in anni successivi, come diverse distribuzioni degli spazi interni; ampliamenti; modifica dei prospetti; etc. è data dall’ultimo titolo edilizio abilitativo presentato ed autorizzato (PdC; ex art. 26 L. 47/85; Dia; Scia alternativa al PdC). Attenzione la Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) non è titolo abilitativo, ai fini della verifica deve essere quindi sempre accompagnata dall’ultimo progetto autorizzato.
Infine in caso di concessione in sanatoria a seguito di condono, L.47/85; L.724/94; L.326/2003; deve essere presentata copia della planimetria di progetto od in alternativa la planimetria catastale vidimata dall’ufficio del condono risalente agli anni 1986,1993/94, 2004.

Come si evince la materia non è facile da comprendere ed orientarsi tra le varie normative è estremamente complesso, affidarsi ad un professionista tecnico, cui delegare la verifica della documentazione pone al riparo da sorprese indesiderate che possono sorgere anche a distanza di anni.
In ultimo mi urge tornare su un punto fondamentale sia in caso di compravendita che di apertura di pratiche per lavori di manutenzione degli immobili, la conformità catastale e la conformità urbanistica sono due cose totalmente differenti.
Il catasto fa capo alla Agenzia delle entrate, tale ufficio ha funzione meramente fiscale, non ha quindi alcun carattere “probatorio” rispetto alla regolarità urbanistica degli edifici. Non di rado ci si trova di fronte ad immobili regolarmente accatastati ma di fatto abusivi.

L’unico ente competente in materia urbanistica è il Comune che ha rilasciato il titolo autorizzativo all’edificazione, la verifica della legittimità può quindi essere fatta solo presso gli archivi degli uffici tecnici comunali.