Da circa un triennio il mercato immobiliare soprattutto di Roma vive un terremoto causato da una ormai nota Sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ( la n. 18135 del 2015), preceduta da una sentenza del Tribunale di Roma del 2014 e confermata da successive sentenze sia del Tribunale di Roma sia della Corte di Cassazione.
La tematica è la seguente: nel Comune di Roma interi quartieri sono stati costruiti in applicazione dei piani di zona in base alla Legge 865/1971 art. 35 con assegnazione dell’alloggio in proprietà superficiaria ( diritto di superficie) all’acquirente dietro il pagamento di un “prezzo calmierato”, denominato prezzo massimo di cessione, notevolmente inferiore al prezzo libero di mercato.
Successivamente gli acquirenti primi assegnatari hanno rivenduto la casa al prezzo di mercato, nell’interpretazione, diffusa, della legge nel senso che il vincolo di prezzo fosse valido solo per il primo assegnatario e non per le successive vendite. Spesso peraltro chiedendo ed ottenendo anche nulla osta dal Comune di Roma, oltre che l’avallo delle agenti immobiliari e dei Notai.
La sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 2015 ha definitivamente stabilito invece che il vincolo del prezzo massimo di cessione segue l’immobile ( tecnicamente si parla di obbligazione propter rem e onere reale), si applica cioè anche alle vendite successive.

Questo sulla base di alcune argomentazioni giuridiche ( essenzialmente legate all’interpretazione dell’art. 35 L. 865/71 e dell’art. 31 comma 49 bis della Legge 448/1998 come modificata dalla Legge 106/2011) e della considerazione che la normativa sull’edilizia agevolata, volta a permettere l’acquisto di una casa per i meno abbienti, non favorisse una speculazione edilizia a favore dei primi assegnatari.

Questo ha comportato le seguenti conseguenze:

a) in tutti i casi in cui non è stata stipulata con il Comune una convenzione in forma pubblica di affrancazione cioè di eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione, i contratti di compravendita/ cessione successivi al primo erano e sono soggetti al medesimo vincolo del prezzo calmierato;
b) ne consegue che le compravendite / cessioni stipulate ad un prezzo di vendita superiore sono parzialmente nulle per violazione di norma imperativa ( l’art. 35 della L. 865/1971) che impone il prezzo calmierato;
c) ne segue che, in base alle norme del Codice Civile ( art. 1419 e 1339), il prezzo di vendita effettivamente pagato è sostituito per legge dal prezzo calmierato, cioè dal prezzo massimo di cessione;
d) l’acquirente successivo può pretendere dal suo venditore la restituzione del maggior prezzo pagato;
e) l’attuale proprietario superficiario non può vendere ad un prezzo di mercato, ma solo al prezzo calmierato, anche se l’avesse acquistato la casa a prezzo maggiore, salvo che non sia stata ottenuta l’affrancazione con Roma Capitale.

A tal proposito, l’Amministrazione Comunale dal 2015 ha adottato una serie di delibere per cercare di adeguarsi alla sentenza della Corte di Cassazione prevedendo un procedimento per ottenere l’affrancazione dal vincolo di prezzo di massima cessione. In pratica l’attuale proprietario, decorsi almeno cinque anni dal primo acquisto, può presentare apposita istanza che si concluderà con la stipula di una convenzione integrativa con Roma Capitale che, dietro il versamento di un corrispettivo di affrancazione stabilito dall’Amministrazione in base ai diversi piani di zona e tipologia di appartamento oltre le spese notarili, eliminerà il vincolo del prezzo calmierato e consentirà all’attuale proprietario superficiario di poter vendere al prezzo pieno di mercato.

Merita ricordare che la citata giurisprudenza esclude invece il permanere del vincolo per gli acquisti successivi al primo nel diverso caso delle case acquistate con convenzioni in base alla Legge 10/1977 ( cd. Bucalossi).
Peraltro la sentenza del 2015 della Corte di Cassazione è stata sostanzialmente confermata da ulteriori due sentenze della medesima Corte ( sentenze n. 21/2017 e 28949/17 ).
Da ultimo invece si registra una recentissima ordinanza del Tribunale di Roma sez. X civile del 17.04.2018 la quale ha ritenuto di non adeguarsi alla Cassazione nell’intento di contemperare gli opposti interessi del venditore e dell’acquirente per evitare un abuso del diritto: in particolare ha interpretato la normativa nel senso che il contratto di compravendita è parzialmente nullo quanto al prezzo, ma la restituzione del maggior prezzo è legittima solo ove non si consentisse altro rimedio al successivo acquirente. Invece, poiché il citato art. 31 comma 49 bis della Legge 448/1998, come modificata dalla Legge 106/2011, consente al nuovo proprietario di affrancare il bene, cioè di liberarlo dal vincolo del prezzo calmierato, pagando un importo al Comune ( procedura predisposta ed avviata con varie delibere comunali ad esempio da Roma Capitale), in tal caso all’acquirente spetterebbe il rimborso da parte del venditore di solo tale minore importo dovuto per l’affrancazione e non della differenza ( di norma superiore) tra il prezzo pagato e il prezzo calmierato che avrebbe dovuto pagare. La medesima ordinanza ha altresì esonerato da responsabilità nel caso trattato il notaio rogante nel presupposto che all’epoca della stipula l’interpretazione della giurisprudenza fosse diversa cioè che i beni fossero liberamente trasferibili senza vincolo di prezzo.

Si è venuta dunque a delineare una situazione che potenzialmente riguarda a vario titolo e sotto diversi profili i venditori passati, gli acquirenti successivi al primo, gli attuali proprietari anche che volessero vendere liberamente e potrebbe involgere anche i Notai roganti e gli agenti immobiliari e che appare in continuo divenire.
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