Ancora sull’affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione
ANCORA SULL’AFFRANCAZIONE DAL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE – PIANI DI ZONA IN EDILIZIA AGEVOLATA A ROMA – ART 35 L. 865/1971 – DI MICHELE ACETO – WWW.LEGALEDIFIDUCIA.IT
La vicenda, esplosa a seguito della nota Sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ( la n. 18135 del 2015), relativa al permanere anche per i successivi acquirenti oltre il primo assegnatario del vincolo di prezzo massimo di cessione per le abitazioni rientranti nei piani di zona di edilizia agevolata ex art 35 L. 865/1971, e che a Roma in particolare riguarda migliaia di immobili, è in continuo divenire.
Merita dunque un breve aggiornamento rispetto al punto fotografato con il precedente articolo “ Affrancazione e acquisto/vendita/cessione di casa in edilizia agevolata a Roma: prezzo massimo di cessione, proprietà superficiaria e nullità parziale di compravendita di Michele Aceto – www.legaledifiducia.it” del 1.5.2018
La Suprema Corte di Cassazione continua a consolidare l’orientamento espresso con la citata sentenza 18135/15 seguita dalle sentenze n. 21/2017 e 28949/17. Infatti la Cassazione interviene nuovamente e cassa la sentenza della Corte di Appello di Genova la quale, confermando la sentenza di primo grado del Tribunale di Savona, aveva rigettato la domanda di restituzione della differenza di prezzo avanzata dagli attori. In particolare la Suprema Corte Sez II Civile con sentenza n. 13345/2018 pubblicata il 28.05.2018, conferma gli ultimi precedenti enunciando il seguente principio di diritto: “ il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti, ex art. 35 della legge n. 865 del 1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest’ultíme, precedentemente all’entrata in vigore della I. n. 179 del 1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della I. n. 448 del 1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la “ratio legis” di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione”.
Nel frattempo a Roma la Corte di Appello Civile risulta aver sospeso, a seguito di appello con richiesta di sospensiva, una sentenza del Tribunale di Roma della decima sez. civile del gennaio 2018 che aveva condannato il venditore a restituire il maggior prezzo rispetto al prezzo vincolato al successivo acquirente. Non conoscendosi le esatte motivazioni né lo specifico caso concreto non è possibile trarne un compiuto parere, ad ogni modo ciò potrebbe essere letto come un indizio della giurisprudenza capitolina di volersi discostare parzialmente e ridurre la portata delle sentenze della Cassazione, specie alla luce della nota ordinanza del Tribunale di Roma sez. decima del 17.4.2018 che, mutando orientamento, riconosce il diritto dell’acquirente successivo al rimborso delle spese necessarie per la affrancazione ritenendo che la restituzione del maggior prezzo pagato configuri un’ipotesi di abuso del diritto.
Sicuramente emerge a livello giurisprudenziale a Roma una situazione estremamente complessa e fluida, su cui si innestano le varie delibere di Roma Capitale relative alle procedure amministrative per stipulare la convenzione pubblica tramite notaio di rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione ivi compresa la determinazione dei criteri di calcolo della somma da versare al Comune. A tal proposito da ultimo con la recente Delibera di Assemblea Capitolina 116/2018 del 23.10.2018, in attuazione della Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 37/2018, è stata ridefinita la modalità di calcolo del corrispettivo per l’affrancazione oltre che di quello di trasformazione da diritto di superficie a diritto di proprietà piena, dando mandato alla Giunta Capitolina di adottare una serie di atti attuativi e i cui effetti andranno valutati.
Su tale vicenda, già complessa, si aggiungono le questioni relative al potenziale coinvolgimento, sotto il profilo delle responsabilità a vario titolo, del Comune di Roma, che spesso aveva anche rilasciato all’epoca nulla osta, dei notai roganti e delle Agenzie Immobiliari, senza considerare la problematica relativa al temine di prescrizione decennale per ottenere l’indebito.
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